アパート相続で共有名義は危険？公平じゃない理由と地獄の瞬間 | 不動産相続コラム｜おうち情報館代表ブログ | 弘前・青森の不動産のことならおうち情報館

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【アパート相続】共有名義は「公平」じゃないアパート相続が地獄になる瞬間

相続の場面でよく出る“優しそうな提案”があります。

「兄弟で公平にするため、アパートは共有にしよう」

はい、こちら、揉める家のテンプレです。
公平どころか、将来の喧嘩を“合法的に予約”しているだけです。

アパートは「持つ」より「決める」ことが仕事。
共有は、その“決める”を止めます。

勘違い：「共有＝仲良く分けられる」

共有の正体はこれです。
• 権利は分かれる
• 責任は分かれない
• 意思決定は遅くなる
• 収益は薄まる
• トラブルは濃くなる

そして最悪なのが、アパート経営に必ず出る「決断」が全部止まること。

┃地獄の瞬間①：修繕が必要なのに決まらない

屋根、外壁、給排水、エアコン、ボイラー。アパートは“修繕の連続”です。
でも共有になるとこうなる。

• 「今じゃなくてもいい」派
• 「今やらないとヤバい」派
• 「お金出したくない」派
• 「俺は関係ない」派（←だいたいこれが混ぜるな危険）

結論：何も決まらない。
先延ばしで劣化→空室→家賃下落→資産価値下落。

つまり共有は、資産を“寝かせる”んじゃなく“腐らせる”仕組みになります。

┃地獄の瞬間②：空室対策で揉める（＝家賃が落ちる）

空室が出た。家賃を下げる？設備を入れる？募集条件を変える？
ここで共有が炸裂します。

• 「家賃は下げたくない」
• 「いや、下げないと決まらない」
• 「設備投資は無駄」
• 「いや、今どき設備ないと埋まらない」

決まらない間に、機会損失が増える。
空室は“感情”では埋まりません。決断で埋まります。

┃地獄の瞬間③：売りたい人が出た瞬間、関係が終わる

共有者のうち1人が言います。

「俺、現金が必要だから売りたい」

すると他の共有者が言います。

「売りたくない。親父の形見だ」

この時点で勝負あり。
共有は「誰かの人生イベント（離婚・転職・病気・住宅購入）」で簡単に崩壊します。

しかも、売却も簡単じゃない。
共有持分だけ売るのは現実的に難しく、買い叩かれることも多い。

┃地獄の瞬間④：管理の“タダ乗り”が起きる

共有あるある。

• 代表で動く人が決まる（だいたい長男）
• 管理会社とのやり取り、入居者対応、修繕判断、税金…全部背負う
• でも他の共有者は「家賃だけ受け取る」

そして、動く人が爆発します。

「俺ばっかり損してる」

揉めるのは資産じゃない。役割と負担の不公平です。

┃共有がダメな本質：アパートは“経営”だから

共有は、株主が多い会社みたいなもの。
経営が遅くなる。責任が薄まる。決められない。

アパートは「不動産」じゃなくて「事業」です。
事業は、指揮官がいないと死にます。

┃じゃあ、どうするのが正解？

答えはシンプルです。
「共有にしない」か「共有でも回る仕組みにする」。

① 共有にしない（最優先）
• 承継者を決める
• 他の相続人には“別の形”で公平にする（現金・他資産・保険・分割設計）

② 共有にするなら“ルール”を先に決める（最低条件）
共有にするなら、これがないと事故ります。
• 誰が最終決裁者か（代表者）
• 修繕の決裁ライン（金額別）
• 売却判断のルール
• 管理の報酬（タダ働きを防ぐ）
• 収支が悪化した時の追加負担ルール

「共有＝話し合えば何とかなる」は幻想。
話し合えないから揉めるのが相続です。

┃3分セルフチェック（アパートオーナー向け）

1つでもYESなら、共有相続は危険信号です。

• 兄弟のうち、アパートに興味ない人がいる
• 修繕や空室対策の判断を“先延ばし”しがち
• 借入が残っている
• 共有後の代表者が決まっていない
• 「売りたくない派」と「現金欲しい派」が将来出そう

┃最後に：相続は「仲良しテスト」じゃない

共有名義は、仲が良い家ほどやりがち。
でも相続は、仲の良さじゃなく構造で決まります。

アパートを「家族を守る資産」にしたいなら、今のうちに“揉めない形”を作っておく。
これがオーナーの最後の仕事です。

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