【不動産売却】『登記名義と実際の所有者が違うケース』どう整理する？｜おうち情報館代表ブログ | 弘前・青森の不動産のことならおうち情報館

┃１．まず整理するのは「誰が権利を持っている？」

登記簿を開くと“名義人”が書かれていますが、実務で売却を進める際には次の３つを明確にします。

① 登記名義人
・誰の名前で登記されているか
・複数いる場合、持分割合はどうなっているか

② 実際の所有者（実質的な負担者）
・ローンを払っていたのは誰か
・固定資産税を払っていたのは誰か
・修繕や維持管理をしてきたのは誰か

② 実際の所有者（実質的な負担者）
・ローンを払っていたのは誰か
・固定資産税を払っていたのは誰か
・修繕や維持管理をしてきたのは誰か

┃２．典型的なパターンと整理方法

⬜︎パターンA：親名義のまま
→ 相続手続き（遺産分割＋名義変更）が必須

親が亡くなった後に名義変更せず住み続けるケースは非常に多いですが、売却前に必ず相続人全員の同意が必要になります。
相続人が全国に散らばっていても大丈夫。
書面での合意（遺産分割協議書）を整えることで売却へ進めます。

⬜︎パターンB：実際に住んでいたのが別人（子ども・兄弟など）
→ 名義人本人の同意が必要。認知症の場合は後見人手続きも。

「名義は父だが、住んでいるのは長男」
「父は認知症で判断能力がない」
という相談が非常に増えています。

この場合は、
・名義人が判断できる → 本人の同意で売却可能
・判断できない → 後見人の選任が必須
弘前では後見申立て～選任まで平均3〜4ヶ月。
時間はかかりますが、手続き後はスムーズに売却可能です。

⬜︎パターンC：兄弟で共有名義
→ 全員の同意が必要。１人でも反対すると止まる。

共有不動産は、売却の意思決定がとにかく難しい。
「兄は売りたい」「妹は思い出があって売りたくない」
こういうケースが数えきれないほどあります。

その場合は
・共有者全員へ説明
・“売らないことで損をする未来”を明確にする
・税金・管理費・解体費の将来負担を数値で共有
など、“共通の利害”を揃えることが重要です。

⬜︎パターンD：亡くなった名義のまま放置（10年以上）
→ 相続人が増えて、話が３倍むずかしくなる。

10年・20年と放置されると、相続人が２世代分に増えてしまい、
「会ったこともない親族が相続人になっている」というケースも。

こうなると
・人数が多くて連絡が取れない
・遺産分割が極端に難しい
・売却まで１年以上かかる
ということもあります。

┃３．“実態は自分”でも、登記を変えなければ売れない

現場で最も誤解されているのがこれです。

「ローンも税金も自分が払ってきたんだから、自分の家でしょ？」

気持ちはわかります。
しかし法律上は、登記名義人＝所有者です。

つまり
・売買契約
・土地家屋調査士の手続き
・解体・リフォームの決定

すべて、名義人（またはその相続人）が権利者になります。
ここを早めに整理しておくと、後のトラブルが全て回避できます。

┃４．売却までの「最短ルート」はこれ

おうち情報館で最も多い相談ルートを、わかりやすく書くとこうなります。

⬜︎ STEP1：登記情報を取得（10分）
名義・持分・住所を確認します。

⬜︎ STEP2：誰が相続人になるかを洗い出す
戸籍の取得をサポートします。

⬜︎ STEP3：相続人全員の意思確認
電話・オンライン・書面での合意が可能です。

⬜︎ STEP4：必要な手続き（遺産分割・後見人など）を整理
弁護士・司法書士と連携します。

⬜︎ STEP5：物件調査 → 査定 → 買取 or 仲介売却
空家の場合、早期買取の方が負担が少ないケースが大半です。

┃５．放置のデメリットは「３つ同時に膨らむ」

1.相続人が増える（話がまとまらない）
2.固定資産税・草刈り・雪片付けの負担が続く
3.老朽化で価値が下がり、解体費が上がる

特に弘前市は積雪・寒冷地のため、放置は“資産”ではなく“負債”になるスピードが早いのが現実です

┃６．まとめ：登記と「実態の所有者」が違う家は、早めの相談で９割解決する

名義と実態が違うケースは珍しく見えて、実は弘前では“とてもよくある相談”です。
そして、正しい手順で整理すれば、ほとんどのケースが売却に進むことができます。

「名義が止まっている」
「家族に話をしづらい」
「誰が相続人かもう分からない」

そんなときこそ、おうち情報館が力になります。
50代・60代の方の“負担を減らす売却”を、一緒に進めましょう。